공인중개사 1차 기출 분석
평균 60점이면 합격하는 절대평가 시험입니다. 9개년 기출을 토픽 단위로 전수 분해한 결과, 전 범위의 1/3만 정복해도 합격선을 넘습니다.
미니 모의고사로 내 합격 가능성 진단 (12문항·10분) →
부동산학개론
감정평가 3방식(연 4.3문항)·수요공급(3.1)·입지론(2.9)이 3대 축입니다. 계산 문제가 늘어나는 추세지만 출제 영역 자체는 9년간 거의 변하지 않았습니다.
① 무엇이 나오는가 — 토픽 × 연도 히트맵
셀 숫자는 해당 연도 출제 문항 수. 색이 진할수록 자주 나온 토픽입니다. 최상위 토픽의 연도별 변동이 ±1~2문항에 불과할 만큼 출제 구조가 안정적입니다.
| 영역 | 토픽 | ’17 | ’18 | ’19 | ’20 | ’21 | ’22 | ’23 | ’24 | ’25 | 계 | 연평균 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 부동산 감정평가론 | 감정평가 3방식 | 3 | 5 | 4 | 5 | 4 | 6 | 3 | 5 | 4 | 39 | 4.3 |
| 부동산 경제론 | 수요·공급과 균형 | 3 | 2 | 1 | 4 | 3 | 3 | 3 | 4 | 5 | 28 | 3.1 |
| 부동산 시장론 | 도시공간구조·입지론 | 2 | 2 | 4 | 1 | 4 | 4 | 5 | 2 | 2 | 26 | 2.9 |
| 부동산 금융론 | 저당대출·상환방식 | 2 | 2 | 1 | 2 | 3 | 4 | · | 2 | 4 | 20 | 2.2 |
| 부동산 정책론 | 시장실패·정부개입 | 3 | 2 | 2 | 4 | 2 | 1 | 1 | 2 | 2 | 19 | 2.1 |
| 부동산 금융론 | 리츠·PF·기타 금융 | 1 | 3 | 3 | 2 | 2 | 2 | 1 | 2 | 2 | 18 | 2.0 |
| 부동산 투자론 | 투자수익률·위험 | 1 | 2 | 2 | · | 2 | 2 | 4 | 1 | 2 | 16 | 1.8 |
| 부동산 투자론 | 영업수지·비율분석 | 4 | 2 | 2 | 1 | · | 1 | 3 | 1 | 2 | 16 | 1.8 |
| 부동산 정책론 | 임대주택·분양정책 | 1 | 1 | 3 | 2 | 1 | 1 | 2 | 2 | 2 | 15 | 1.7 |
| 부동산학 총론 | 토지 용어·분류 | 1 | 2 | 2 | 1 | 1 | 3 | 2 | 1 | 1 | 14 | 1.6 |
| 부동산 개발·관리론 | 부동산 개발 | 2 | 2 | 1 | 3 | 2 | · | 1 | 2 | · | 13 | 1.4 |
| 부동산학 총론 | 부동산의 개념·특성 | 1 | 1 | 2 | 1 | 1 | 1 | 2 | 2 | 1 | 12 | 1.3 |
| 부동산 경제론 | 탄력성 | 1 | 2 | 3 | · | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 12 | 1.3 |
| 부동산 정책론 | 부동산 조세 | 1 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 2 | 12 | 1.3 |
| 부동산 개발·관리론 | 부동산 관리 | 1 | 1 | 2 | 2 | · | 1 | 2 | 2 | 1 | 12 | 1.3 |
| 부동산 투자론 | 투자분석 기법(NPV·IRR 등) | 3 | 1 | 1 | · | 2 | · | 1 | 1 | 2 | 11 | 1.2 |
| 부동산 감정평가론 | 감정평가 기초(가치·지역분석) | 2 | · | 2 | 1 | 1 | 1 | 2 | 1 | 1 | 11 | 1.2 |
| 부동산 시장론 | 시장의 특성·효율성 | 1 | 2 | · | 1 | 1 | 2 | · | 1 | 2 | 10 | 1.1 |
| 부동산 감정평가론 | 가격공시제도 | 1 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 10 | 1.1 |
| 부동산 개발·관리론 | 부동산 마케팅·중개·이용 | 1 | · | · | 2 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 9 | 1.0 |
| 부동산학 총론 | 주택의 분류 | 3 | · | · | · | 1 | 1 | · | 2 | 1 | 8 | 0.9 |
| 부동산 투자론 | 화폐의 시간가치 | 1 | 1 | 2 | 2 | 2 | · | · | · | · | 8 | 0.9 |
| 부동산 경제론 | 경기변동·거미집 | · | 2 | · | 2 | 1 | 1 | 1 | · | · | 7 | 0.8 |
| 부동산 시장론 | 지대·지가이론 | 1 | 1 | · | 1 | · | 1 | 1 | 1 | 1 | 7 | 0.8 |
| 부동산 금융론 | 유동화·2차 저당시장 | · | · | · | · | 1 | 1 | 2 | 1 | · | 5 | 0.6 |
| 부동산 시장론 | 주택시장 분석(여과·주거분리) | · | · | 1 | 1 | · | · | · | · | · | 2 | 0.2 |
② 어디까지 공부하면 되는가 — 합격선 역산 곡선
빈출 순서로 토픽을 정복할 때의 기대점수(정복 토픽 정답률 90% + 나머지 찍기 20% 가정). 상위 10개에서 합격선을 넘고, 상위 14개면 안전권(70점)입니다.
③ 합격선 통과 최소 세트 — 상위 10개 토픽
| # | 토픽 | 영역 | 9년 누적 | 연평균 | 누적 기대점수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 감정평가 3방식 | 부동산 감정평가론 | 39문항 | 4.3 | 27.6점 |
| 2 | 수요·공급과 균형 | 부동산 경제론 | 28문항 | 3.1 | 33점 |
| 3 | 도시공간구조·입지론 | 부동산 시장론 | 26문항 | 2.9 | 38.1점 |
| 4 | 저당대출·상환방식 | 부동산 금융론 | 20문항 | 2.2 | 42점 |
| 5 | 시장실패·정부개입 | 부동산 정책론 | 19문항 | 2.1 | 45.7점 |
| 6 | 리츠·PF·기타 금융 | 부동산 금융론 | 18문항 | 2.0 | 49.2점 |
| 7 | 투자수익률·위험 | 부동산 투자론 | 16문항 | 1.8 | 52.3점 |
| 8 | 영업수지·비율분석 | 부동산 투자론 | 16문항 | 1.8 | 55.4점 |
| 9 | 임대주택·분양정책 | 부동산 정책론 | 15문항 | 1.7 | 58.3점 |
| 10 | 토지 용어·분류 | 부동산학 총론 | 14문항 | 1.6 | 61점 ✓ 합격선 |
민법·민사특별법
물권변동·등기(연 4.1문항)·담보물권(4.0)·용익물권(3.7)의 물권법 삼각지대가 전체의 1/3을 차지합니다. 민사특별법 5개 법은 매년 5~6문항이 고정 출제됩니다.
① 무엇이 나오는가 — 토픽 × 연도 히트맵
셀 숫자는 해당 연도 출제 문항 수. 색이 진할수록 자주 나온 토픽입니다. 최상위 토픽의 연도별 변동이 ±1~2문항에 불과할 만큼 출제 구조가 안정적입니다.
| 영역 | 토픽 | ’17 | ’18 | ’19 | ’20 | ’21 | ’22 | ’23 | ’24 | ’25 | 계 | 연평균 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 물권법 | 물권변동·등기 | 1 | 4 | 4 | 7 | 4 | 2 | 6 | 6 | 3 | 37 | 4.1 |
| 물권법 | 담보물권(유치권·저당권) | 5 | 4 | 5 | 6 | 3 | 3 | 4 | 3 | 3 | 36 | 4.0 |
| 물권법 | 용익물권(지상권·지역권·전세권) | 4 | 3 | 3 | 3 | 3 | 5 | 3 | 4 | 5 | 33 | 3.7 |
| 계약법 | 계약 성립·동시이행·위험부담 | 4 | 4 | 2 | 3 | 4 | 4 | 2 | 5 | 4 | 32 | 3.6 |
| 계약법 | 매매·교환(계약금·담보책임) | 5 | 1 | 4 | 2 | 3 | 3 | 6 | 1 | 3 | 28 | 3.1 |
| 민법총칙 | 대리(무권대리·표현대리) | 2 | 3 | 4 | 2 | 3 | 5 | 3 | 2 | 2 | 26 | 2.9 |
| 계약법 | 민법상 임대차 | 2 | 4 | 3 | 2 | 2 | 3 | 2 | 4 | 2 | 24 | 2.7 |
| 물권법 | 소유권(공유·취득시효·상린) | 3 | 3 | 2 | 1 | 3 | 3 | 1 | 2 | 3 | 21 | 2.3 |
| 민법총칙 | 법률행위 일반(반사회·불공정) | 2 | 2 | 1 | 2 | 3 | 1 | 3 | 1 | 2 | 17 | 1.9 |
| 민법총칙 | 무효·취소·추인 | 2 | 3 | 2 | 2 | 2 | 2 | · | 2 | 2 | 17 | 1.9 |
| 민법총칙 | 의사표시(허위표시·착오·사기) | 2 | · | 2 | 2 | 1 | 1 | 1 | 3 | 3 | 15 | 1.7 |
| 물권법 | 점유권 | 2 | 2 | 1 | 1 | 1 | 2 | 1 | 1 | · | 11 | 1.2 |
| 계약법 | 계약 해제·해지 | 1 | 1 | 2 | 2 | 1 | · | 2 | 1 | 1 | 11 | 1.2 |
| 민사특별법 | 집합건물법 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 2 | 1 | 1 | 11 | 1.2 |
| 민사특별법 | 부동산실명법(명의신탁) | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 10 | 1.1 |
| 민법총칙 | 조건·기한 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 9 | 1.0 |
| 민사특별법 | 주택임대차보호법 | 1 | 1 | · | 1 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 9 | 1.0 |
| 민사특별법 | 가등기담보법 | 1 | 1 | 1 | · | 1 | 1 | · | 1 | 1 | 7 | 0.8 |
| 민사특별법 | 상가건물임대차보호법 | · | 1 | 1 | 1 | 1 | · | 1 | · | 1 | 6 | 0.7 |
② 어디까지 공부하면 되는가 — 합격선 역산 곡선
빈출 순서로 토픽을 정복할 때의 기대점수(정복 토픽 정답률 90% + 나머지 찍기 20% 가정). 상위 7개에서 합격선을 넘고, 상위 10개면 안전권(70점)입니다.
③ 합격선 통과 최소 세트 — 상위 7개 토픽
| # | 토픽 | 영역 | 9년 누적 | 연평균 | 누적 기대점수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 물권변동·등기 | 물권법 | 37문항 | 4.1 | 27.2점 |
| 2 | 담보물권(유치권·저당권) | 물권법 | 36문항 | 4.0 | 34.2점 |
| 3 | 용익물권(지상권·지역권·전세권) | 물권법 | 33문항 | 3.7 | 40.6점 |
| 4 | 계약 성립·동시이행·위험부담 | 계약법 | 32문항 | 3.6 | 46.8점 |
| 5 | 매매·교환(계약금·담보책임) | 계약법 | 28문항 | 3.1 | 52.3점 |
| 6 | 대리(무권대리·표현대리) | 민법총칙 | 26문항 | 2.9 | 57.3점 |
| 7 | 민법상 임대차 | 계약법 | 24문항 | 2.7 | 62점 ✓ 합격선 |
방법론과 한계
· 데이터: 큐넷이 공공누리 제1유형으로 공개한 제28~36회 1차 시험문제지 9개년 720문항 전수. 복원본이 아닌 원본입니다.
· 태깅: 출제 영역 트리 45개 토픽(부동산학개론 26·민법 19)에 문항별 분류. 키워드 엔진 + AI 검수 이중 확인.
· 기대점수는 "정복 토픽 정답률 90%, 나머지 5지선다 찍기 20%" 가정의 추정치입니다. 학습 순서 설계용 기준이며 합격을 보장하지 않습니다.
· 다음 업데이트: 2차 과목(중개사법·공법·공시법·세법) 분석, 진단 테스트, 개인별 로드맵 생성기.